Brauche ich als Immobilienbesitzer ein Testament?
Diese Frage lässt sich leicht beantworten. Fragen Sie sich: „Stimme ich mit der gesetzlichen Erbfolge überein oder nicht?“ Wenn Sie Ihren Nachlass anders als von der gesetzlichen Erbfolge vorgesehen verteilen wollen, brauchen Sie ein Testament oder einen Erbvertrag. Nur so können Sie bestimmen, wie Ihr Vermögen nach Ihrem Tod aufgeteilt werden soll.
Wichtig: Für Immobilienbesitzer ist ein Testament häufig besonders sinnvoll – denn im Gegensatz zu Geldbeträgen oder anderen Nachlassgegenständen können Immobilien nicht geteilt werden. So entstehen unter Erben schnell Streitigkeiten – Immobilien gehören in der Praxis zu den Nachlassgegenständen, die am häufigsten zu Konflikten führen.
Was für ein Testament brauche ich?
Wer Immobilien vererben möchte, hat zwei Möglichkeiten:
1. Eigenhändiges Testament
Ein selbstverfasstes Testament wird mit Ihrer Unterschrift gültig (achten Sie auf Vorname, Orts- und Zeitangabe). Ein solches Testament können Sie bei einem Nachlassgericht Ihrer Wahl hinterlegen (eine amtliche Verwahrung ist aber nicht vorgeschrieben).
2. Notarielles Testament
Das notarielle Testamerent wird von einem Notar erstellt. Der wichtigste Unterschied zum eigenhändigen Testament: Das notarielle Testament ist eine öffentliche Urkunde und ersetzt den Erbschein.
Sie können Immobilien also problemlos mit einem eigenhändigen Testament vererben. Allerdings verlangt das Grundbuchamt dann die Vorlage eines kostenpflichtigen Erbscheins, um den Erben als neuen Eigentümer ins Grundbuch zu schreiben.
Übrigens: Ein Erbvertrag ist eine letztwillige Verfügung, in dem der Nachlass geregelt wird. Im Gegensatz zum Testament setzt der Erblasser den Erbvertrag gemeinsam mit den Erben auf – der Vertrag kann demnach nur geändert werden, wenn alle Vertragspartner damit einverstanden sind.
Was passiert ohne Testament?
Ohne Testament oder Erbvertrag bildet sich häufig eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Die Erbengemeinschaft wird gemeinsam zum Eigentümer der Immobilien und keiner der Erben kann alleine über den Nachlass bestimmen. Entscheidungen über die Immobilie müssen dann einstimmig oder mehrheitlich getroffen werden, was das Konfliktpotenzial enorm erhöht. Schwierig sind auch Situationen, bei denen einer der Erben die Immobilie bewohnen will und den anderen Erben eine Nutzungsentschädigung zusteht.
Achtung! Wenn die Erben keine Einigung über die Nutzung einer Immobilie erzielen können, droht eine Teilungsversteigerung.
Wie werden Erben Immobilieneigentümer?
Ob Testament oder gesetzliche Erbfolge: Durch den Erbfall werden die Erben automatisch zum Eigentümer der Immobilie – allerdings bleibt der Erblasser auch nach dem Erbfall als alter Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Erbe muss einen sogenannten Grundbuchberichtigungsanspruch gemäß § 894 BGB stellen.
Brauchen Immobilienerben einen Erbschein?
Für den Grundbuchberichtigungsanspruch brauchen Sie entweder ein notarielles Testament oder einen Erbschein, um sich zu legitimieren. Mit einem notariellen Testament können Sie den Erben also Aufwand und Kosten beim Erbscheinverfahren ersparen.
Welche Ansprüche haben Pflichtteilsberechtigte bezüglich Immobilien?
Auch per Testament können Sie die Pflichtteilsberechtigten nicht komplett ausschließen. Gemäß § 2303 Abs. (1) BGB haben die engsten Angehörigen des Erblassers (Kinder, Eltern und Ehegatten) im Normalfall immer einen Anspruch auf den Pflichtteil des Erbes. Diese Angehörigen können Sie zwar von der Erbengemeinschaft und vom Anspruch auf Übertragung von Immobilien oder Mieteigentumsanteilen ausschließen, allerdings bleibt ein Anspruch auf Auszahlung des Pflichtteils in Geld.
Wie errechnet sich der Pflichtteilsanspruch bei Immobilien?
Die Höhe des Pflichtteilsanspruches ergibt sich immer aus dem Wert des gesamten Nachlasses, die vom Erblasser auf die Erben übergehen. Bei Immobilien wird dabei meist der Verkehrswert berechnet – also der Preis, der aktuell am Markt erzielbar ist. Pflichtteilsberechtigte können von Erben verlangen, dass diese auf eigene Kosten ein Gutachten zum Verkehrswert der Nachlassimmobilien erstellen lassen.
Ist eine Schenkung vielleicht eine bessere Option?
Eine Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten ist eine Alternative – zum Beispiel, um zu verhindern, dass der Immobilienwert für den Pflichtteil berücksichtigt wird. Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken, dann wird für die Berechnung des Pflichtteils mit jedem Jahr 10% des Immobilienwertes abgezogen. Nach 10 Jahren ist die verschenkte Immobilie unter bestimmten Umständen dann nicht mehr pflichtteilsrelevant.
Schlusswort
Wer Immobilien mit einem Testament vererben möchte, sollte einige Dinge beachten. Dieser Artikel gibt Ihnen einen guten Überblick. Lassen Sie sich aber unbedingt juristisch beraten, um bei Ihrer Nachlassplanung keine Fehler zu machen und spätere Streitigkeiten der Erben zu verhindern.
